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港资开发商逆势增仓巩固土地储备-bob综合体育(中国)-官方网站

2022-08-06 11:28:13

本报记者陈婷、赵毅深圳报道

日前,上海2022年第二批土地集中供应落下帷幕,34个地块(含2个城中村改造地块)未进行一级拍卖,总成交金额达780亿元。

从征地和房地产企业来看,国有企业仍是主要购买力。值得注意的是,港资开发商也出现在土地拍卖市场。香港裕华bob综合体育(中国)-官方网站有限bob综合体育(中国)-官方网站(以下简称“香港裕华”)旗下金地bob综合体育(中国)-官方网站(600383.SH)全资子bob综合体育(中国)-官方网站中标嘉定区地块,上海。

事实上,这并不是今年以来港资开发商首次出现在内地土地拍卖市场。 5月5日,在今年广州第一轮集中供地活动中,和记黄埔股份有限bob综合体育(中国)-官方网站(以下简称“和记黄埔”)的子bob综合体育(中国)-官方网站参与了一块土地的竞标过程,引起市场关注。

今年以来,港资开发商在内地的投资布局涉及住宅开发、商业建筑和城市更新。

近日,惠誉国际评级亚太区企业评级高级总监金泰伦在接受第一财经记者采访时表示,“从bob综合体育(中国)-官方网站与香港开发商讨论的内地业务情况来看,他们一直坚持以盈利和回报为基础的业务发展。因此,bob综合体育(中国)-官方网站确实看到了冷却的土地市场,这将使中国大陆的投资,尤其是在一线城市更具吸引力。”

增持收购多项资产

7月26日,上海西郊庄园企业管理咨询有限bob综合体育(中国)-官方网站(以下简称“西郊庄园咨询”)和太仓鑫涛置业咨询有限bob综合体育(中国)-官方网站(金地bob综合体育(中国)-官方网站旗下)中标上海嘉定小区总价约16.01亿元 宅基地溢价率为9.39%。

土地出让信息显示,上述中标嘉定区嘉定新城(马陆镇)马陆社区JD010801单元50-08地块成交底价约25700元/平方米,土地为普通商品房。土地东接康荣路,西接大靖河,南接崇惠路,北接崇文路。

工商资料显示,西郊庄园咨询由上海西郊庄园企业(bob综合体育(中国)-官方网站)有限bob综合体育(中国)-官方网站(以下简称“西郊庄园bob综合体育(中国)-官方网站”)100%持股,香港裕华持股95%。据天眼查介绍,西郊庄园bob综合体育(中国)-官方网站是香港裕华唯一的外商投资bob综合体育(中国)-官方网站

bob综合体育(中国)-官方网站官网显示,西郊庄园bob综合体育(中国)-官方网站成立于1998年,主营房地产开发、酒店及会所管理、物业管理、租赁服务等,主要产品为高档住宅。目前,其主要布局区域仍为上海。

在香港裕华之前,今年5月,时隔近10年悄然亮相内地土地拍卖市场的和记黄埔在市场上引起了一波关注。

据了解,在今年广州首轮集中供地活动中,位于白云区空港大道东侧的所谓“最抢手”地块AB2904003吸引了保利等多家房企和越秀在报名阶段。招标记录显示,和记黄埔旗下子公司参与了首轮招标,率先中标23.6亿元,但之后未有进一步动作。该土地最终以15%的溢价出售,竞标者为中国海运。虽然未能如愿获得土地,但据悉,这是和记黄埔在2012年12月以2320万元收购武汉市蔡甸区地块后,再次登陆内地土地公开市场。

事实上,从去年下半年开始,港资开发商就已经释放出拿地的积极信号。 2021年11月,港业国际(0480.HK)以总价7.6亿元收购上海市松江区一块土地; 2021年12月,瑞安房地产(0272.HK)以约165亿元联手武汉城建bob综合体育(中国)-官方网站,竞标武昌古城“武川”3地块,成交额超过总成交额三分之一武汉33块土地集中供应地块。

今年1月,嘉里建设(0683.HK)宣布在上海市黄浦区购买4块土地,总面积3.81万平方米,成交金额133.29亿元。土地用途为商业、办公和住宅。嘉里建设表示,上述地块位于上海市黄浦区核心区,毗邻外滩、豫园、南京东路步行街、人民广场等地标建筑,拟开发建设成为具有里程碑意义的综合开发项目。

除了住宅和商业发展,港资发展商布局市区更新的意图也越来越明显。 2021年9月,新世界发展(0017.HK)旗下新世界中国置地有限公司(以下简称“新世界中国”)宣布投资70亿元,用于综合改造项目。广州增城区荔城街道下街村老村项目,随后再次宣布收购大湾区3个城市更新项目,涉及深圳和广州。

除了土地市场,港资开发商还充当“白衣骑士”。 4月26日,新世界中国与招商蛇口(001979.SZ)签署战略合作协议。双方将在内地与香港开展全方位战略合作,涉及住宅开发、商业建筑、城市更新及旧改项目、股权及资产收购项目等领域。同日,新世界发展表示,旗下子公司以总对价19亿元收购广西龙广桂武高速公路有限公司40%股权。值得注意的是,今年2月,新世界发展管理层在业绩会上披露,将拨出约200亿港元用于并购。

此外,4月28日,富力地产(2777.HK)宣布拟出售与中国重庆置地(1224.HK)合资的目标公司50%股权,买方为中国重庆土地。由董事长张松桥全资拥有​​的公司。

逆周期操作受限

尽管今年以来一些港资开发商在内地投资动作频繁,但金泰伦认为,“bob综合体育(中国)-官方网站还没有看到港资开发商在内地市场大举扩张”。

亿涵智库在今年3月发布的一份研究报告中指出,港业国际、瑞安地产、新世界发展等在内地布局的上述举措指出,“总体而言,是不明显的是,港资地产公司正在积极加仓,虽然部分公司受益于市场机会增加,但更多是基于公司固有的战略和投资节奏。”另一方面,虽然“对于港资地产公司而言,在市场低迷时期收购土地无疑具有吸引力。但从长远来看,港资地产公司也面临着自身和行业发展的限制。”

一涵智库认为,港资开发商在企业运营、产业布局、产品定位等方面已形成较为完善的模式。因此,在目前的市场调整中,即使有更多的市场机会,港资开发商也只能获得适合其发展模式的部分,对市场的整体影响较小。此外,排除公司自身原因,“房企当前的机会来自市场结构调整,而不是市场总量的增加。”

目前,港资开发商在内地的布局更倾向于一线城市和一些实力雄厚的二线城市,资产类型不局限于传统住宅、商业地产、城市更新等.,并且倾向于自我维持。

对此,金泰伦认为,“在良好的城市交通网络的支持下,综合开发房地产模式在香港已经证明是成功的,我认为香港开发商希望将这种模式复制到一线。 “中国大陆的城市。企业通常不处于高增长模式,他们已经认识到投资物业经常性收入的稳定性将有助于他们在整个商业周期中获得融资。”

鹤研中心指出,“与内地地产公司相比,港资地产公司普遍拥有高价值投资物业,持续收益规模较大,在房地产销售收入中占比较小。持续收益,多元化 精简的收益结构可以有效降低风险。”

今年3月,惠誉确认新鸿基地产(0016.HK)的长期发行人违约评级为“A”,短期发行人违约评级为“F1”;前景稳定。惠誉作出此评级的依据之一是新鸿基地产的高价值投资物业组合,该组合可产生强劲的经常性收入。 2022财年上半年,新鸿基地产的物业租赁收入为104.42亿港元,占总收入的26%。

在融资方面,与内地开发商相比,部分港资开发商的财务策略更为稳健。

2021年年报显示,新鸿基地产、嘉里建设及太古地产(1972.HK)的净负债率低于20%,新世界发展的净负债率为43.6%,维持在50%以下.鹤研究中心表示,“港资地产公司凭借优秀的财务指标,能够受到金融机构的青睐,确保其融资渠道畅通。”

今年2月,瑞安房地产与浦发银行上海分行签署100亿元房地产并购融资及ESG可持续发展融资合作备忘录; 6月15日,新鸿基地产与16家国际及本地银行签署五年可持续发展协议。制定与业绩挂钩的贷款协议,包括 30% 的定期贷款和 70% 的循环贷款,最终贷款总额为 207 亿港元。

“目前的市场环境,是港资地产公司巩固土地储备、增加内地仓位的好机会。土地市场的低迷有利于其逆周期操作,但受限于公司的自身发展模式和行业预期,bob综合体育(中国)-官方网站预计港资房企逆周期经营的整体实力不会太大,对于民营企业撤退造成的市场空缺,港资房企可以发挥作用有限,短期内还需要依靠国有企业和地方城投企业来支撑底线。”一涵智库说。